Immobilien in Cape Coral, Fort Myers
und Naples |
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| Favoriten | MLS Immobilien | Ferienhäuser | Hausverwaltung | Mietboote | Fragen/Antworten | ||
| Florida hat einen Platz an der Sonne auch für Sie! |
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Mai 2011:
Unsere neuen
Häuser hier in Florida sind fast alle massiv mit Beton und Stahl gebaut, mit
verankerten Dachstühlen und flachen Dachschindeln. Fenster haben oft bruch-sicheres
Glass oder eine Art Verkleidung die man bei Sturmgefahr anbringen kann.
Immobilien in Cape Coral und Fort Myers sind eine Geldanlage die sich
auch als Ferienhaus gut vermieten lässt. Ob nun auf einen Wassergrundstücke
gebaute oder ohne Boot-Kanal spielt dabei eine geringere Rolle, ein Pool ist
jedoch zur Ferienvermietung zu empfehlen. Jetzt sind die Werte aller Wohnungen, Häuser und Bauland am preislichen Niedrigniveau, aber es wird in den kommenden Jahren wieder ein kräftiger Wertzuwachs erwartet. Besonderen Zuwachs hatte meistens der Wert von Wasserfront-Lage mit Boot-Zugang zum Golf von Mexico verzeichnet, da solche Angebote von der Anzahl weniger verfügbar sind. Ebenso mit Immobilien in Süd-Fort-Myers da die Lage zu Stränden dort Vorteilhaft ist. Oft kann durch die
Ferienvermietung die gesamte Finanzierung und die laufenden Nebenkosten
einer Immobilie getragen werden.
Siehe Beispiel In Zusammenarbeit mit der Florida Ferienhäuser Vermietung haben wir auch die Vermarktung der Ferienvermietung in unserer dafür spezialisierten Abteilung. Schauen Sie bitte dazu auch auf die Seiten von www.fortmyers.at & www.cape.at sowie www.florida3.de Gerne beraten wir Sie rundum zum Kauf oder Verkauf eines Hauses, Grundstücks oder einer Wohnung. Mit den tagesaktuellen Angeboten aus der umfassendsten Liste für Cape Coral und Fort Myers, sowie Fort Myers Beach und Sanibel Island, senden wir Ihnen gerne die interessantesten Angebote mit umfassenden Beschreibungen und Fotos. Wir arbeiten mit der modernsten, digitalen Technik und können Sie online bestens auf einen möglichen Kauf vorbereiten. Bei weiteren oft gefragten Themen wie die Einwanderung, die Finanzierung, ein Hausbau oder eine nötige Hausverwaltung können wir Ihnen ebenfalls hilfreich Unterstützung und Kontaktvermittlung leisten. Auch für alle Fragen rund um die Hauspflege, Hausverwaltung, Handwerker oder Gartenpflege haben wir jeweils bewährte Partner für Sie bereit. Das Beste für Sie: Testen Sie unseren Service
ohne jegliche Verbindlichkeit. |
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Häufige Fragen & Antworten zum Immobilienkauf in Florida |
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| Kann man als Deutscher bzw. Europär eine Immobilie mit US-Finanzierung kaufen? | |||||||||||||||||||
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Ja, derzeit werden etwa 50% Eigenkapital erwartet. Der Rest der
Finanzierung ist als Deutscher über eine Bank möglich, jedoch zieht es einige
Bearbeitungszeit mit sich und die Nebenkosten für eine z.B. US$ 100,000.-
Kreditbeschaffung können durchaus zwischen $3000.- und $9000.- betragen. Es
kann durchaus 2 bis 4 Wochen dauern bis man eine positive, schriftliche
Kreditzusage erhält. Bevor man also zum "Haus-shoppen" los zieht ist es ratsam
die Finanzierung in der Tasche zu haben. Meist kann man bei US Krediten jederzeit Sondertilgungen Leisten ohne diese anzumelden oder dafür Gebühren zu zahlen. Zinsen ändern sich häufig und man kann zwischen knapp unter 6% bis knapp unter 8% als Mittelwerte annehmen. 
Die erste Zahl, 30, 15, 5, besagt die Anzahl Jahre mit festen Zinzsatz. |
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| Wie findet man eine Immobilien? | |||||||||||||||||||
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In Florida gibt es ein sehr nützliches Hilfsmittel für den
Maklerverbund und dem Kaufinteressenten, das
MLS. Das MLS ist eine Sammlung aller
Angebote aller Makler in einer einzigen Datenbank. Diese Datenbank für den
beliebten Süd-Westen finden Sie online auf
http://florida.at/mls Das gesamte Inventar wird täglich gepflegt. Wenn Sie dort zuerst auf "Advanced Search" können Sie auch Kriterien wie 'mit Pool' oder/und 'Wassergrundstück' bei der Suche berücksichtigen. Natürlich helfen wir Ihnen auch gerne bei der Suche. |
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| Wer bezahlt den Makler, Notar und Finanzierung? | |||||||||||||||||||
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Ausschließlich der Verkäufer zahlt den Maklerservice. Für den
Käufer fallen dafür keine Gebühren an. Den Kaufvertrag setzt mit Ihnen der
Makler auf, wobei staatlich und Maklerverbund geprüfte Vordrucke verwendet
werden welche lediglich bei Angebotsabgabe ausgefüllt und unterschrieben
werden. Die Angebotsabgabe enthält dabei bereits den gesamten Vertrag mit
sämtlichen Nebenbedingungen. Für die Umschreibung der Immobilie verwendet man in Florida sogenannte "Title Insurance"-Büros. Deren Aufgabe ist ähnlich der eines Notares für die Grundbuchumschreibung und der Sicherstellung das man die Immobilien lastenfrei erwirbt. Die Kosten für die Umschreibung trägt in der Regel der Verkäufer. Wer 100% bar kauft kann eine Umschreibung innerhalb 20 Tagen nach Kaufvertragsunterschreibung erwarten. Ist eine Bankfinanzierung nötig dauert die Bearbeitung der Bank in der Regel nicht länger als weitere 20 Tage, was dann auf eine Summe von etwa 40 Tage bis zur Umschreibung kommt. Die Finanzierung durch eine Bank kostet dem Käufer eine Reihe diverser Gebühren, wie z.B. die Eintragung der Grundschuld und das Wertgutachten der Immobilie. Beim Bar-Kauf fallen solche Kosten natürlich weg. |
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| Wie hoch sind die laufenden Nebenkosten eines Hauses? | |||||||||||||||||||
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Als Beispiel nehmen wir ein Haus in Cape Coral mit ca. 1000 qm
Grundstück, Pool und etwa 150 qm Wohnfläche plus Doppelgarage für einen
Kaufpreis von US$ 150,000 an. Monatliche Durchschnittswerte in US$:
Wenn Sie eine Finanzierung haben sind natürlich auch die anfallenden Zinsen ein weiterer Kostenpunkt. |
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| Wieviel Einkommen lässt sich mit Ferienvermietung realisieren? | |||||||||||||||||||
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Wir sind bereits seit 1994 in der Werbung für Ferienvermietung
tätig und kennen daher unsere Zahlen. Wir nehmen auch hier ein US$ 150,000 Kaufpreis-Haus mit Pool in Cape Coral an. Ein solches Haus lässt sich von Weihnachten bis Ostern ohne nennenswerte Lücken zu ca. US$ 1000.- pro Woche vermieten. Im restlichen Zeitraum ist eine Belegung zu 66% und einen Wochenpreis von US$ 700.- realistisch. Damit ergibt sich eine Jahressumme von etwa US$ 31,000.- abzüglich der Kosten an das Buchungsbüro, z.B. durchschnittlich 25%, so das für den Hauseigner etwa US$ 23,000 Jahreseinnahme verbleiben. Dabei bezahlen die Mieter/Feriengäste 6% Sales Tax (Mehrwertsteuer) und 5% Tourist Tax (wie Kurtaxe) sowie die jeweilige Endreinigung - welche die Hausverwaltung für Sie von Ihrer Einnahme abführt. Nach Bezahlung dieser Steuern und Reinigungen bleiben am Ende ca. US$ 19,000.- über. Durchschnittliche Monatseinnahme für den Hauseigentümer beläuft sich in diesem Bespiel auf knapp US$ 1,600.- Mit der Vermietung lassen sich in der Regel die laufenden Kosten sowie die Zinsen bei einer 50%'igen Finanzierung tilgen. |
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| Hausmöblierung? | |||||||||||||||||||
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Die überwiegende Anzahl der Häuser wird unmöbliert verkauft.
Dabei sind Kleiderschränke immer als Einbauschränke bereits vorhanden und
Einbauküchen und Badmöbel sind immer fest installiert. Meistens sind alle Elektrogeräte wie Kühlschrank, Herd, Geschirrspüler, Waschmaschine und Trockner bereits enthalten. Für die komplette Ausstattung mit Möbel, Dekoration, TV und Küchenkleinteile haben wir meistens recht genau US$ 10,000.- für ein Haus mit 150 qm, also 3 Schlafzimmer, verwendet. Wir helfen dabei gerne bei der Auswahl via online Kataloge oder vor Ort. |
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| Was ist ein "Short Sale"? | |||||||||||||||||||
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Wenn Sie im Verkaufsinventar auf
http://florida.at/mls stöbern finden Sie
derzeit oft Angebote die im Beschreibungstext von einem SHORT SALE sprechen.
Die Preise solcher Angebote sehen dabei oft herausstechend niedrig aus. Leider
handelt es sich bei den Preisen nicht um die tatsächlichen Verkaufspreise
sondern meistens lediglich um einen Anfangspreis für eine
versteigerungsähnliche Verhandlung zwischen Verkäufer, seiner Bank und einer
Anzahl verschiedener Käufer. Bei einem SHORT SALE versucht der Verkäufer seine
Bank zu überreden ihm einen Teil seiner Schulden zu erlassen. Ob oder welchem
Betrag eine Bank zustimmt ist dabei unvorhersehbar. Verhandlungen können sich
durchaus über ein Jahr hinweg ziehen und zu keinem Erfolg führen. Während
dieser Zeit ist man vertraglich an sein Angebot gebunden und muss eine
Anzahlung hinterlegen. Wenn der Vertrag nicht zustande kommt erhält man seine
Anzahlung zurück.
Wir haben derzeit viele SHORT SALES-Angebote da Banken in den Jahren 2005/2006 den Hausbesitzern oft den zweifachen heutigen Wert der Immobilie als Kredit gewährt haben. So kommt es das heute Hauseigentümer Hypotheken / Grundschulden in der Höhe von z.B. $350,000 haben obwohl das Haus heute nur $150,000 wert ist. Bei einem SHORT SALE versucht der Hauseigentümer zu erreichen das die Bank ihm in diesem Beispiel die Hälfte der Schulden schenkt, erlässt. In solchen extremen Fällen, die leider keine Ausnahme sind, fällt das Haus nach langen Verhandlungen oft letztendlich in das Eigentum der Bank und wird von dieser dann als sogenannten "Foreclosure" verkauft. |
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| Was ist ein "Foreclosure"? | |||||||||||||||||||
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Ein "Foreclosure" ist eine Immobilien welche von einer Bank zum
Verkauf angeboten wird. Die Bank nimmt Besitz an einer Immobilien wenn dessen
Besitzer nicht mehr in der Lage war seine Kreditraten zu zahlen und als
Bankrott verurteilt wurde. "Foreclosure"-Angebote sind in der Regel ebenfalls im MLS Inventar auf http://florida.at/mls enthalten, ohne das diese als solche erkennbar markiert sein müssen. Der Kauf eines 'Foreclosure' ist meisst problemlos. Wichtig ist jedoch das man bereits eine in englisch geschriebene Bestätigung Ihrer Hausbank mitbringt die Aussagt das Sie über den Kaufpreis verfügen können. Verkaufende Banken neben ohne dieses Schreiben keine Angebote an. Der allgemeine Zustand solcher Immobilien ist meistens etwas schlechter als Angebote von privaten Besitzern. 'Foreclosure' haben bereits eine lange Geschichte mit einen zahlungsunfähigen Eigner gefolgt von Leerstand der Immobilie während langer Gerichtsverhandlungen. 'Foreclosure'-Probleme sind oft verwilderte Gärten, defekte oder fehlende Elektrogeräte, gelegentlich Feuchtigkeit und Schimmel im Haus wenn die Klimaanlage über Sommer (Juni-Oktober) still gelegt war und durch offene Fenster Feuchtigkeit eindringen konnte. |
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Steigt oder sinkt der Wert einer Florida Immobilie? |
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Nachdem Immobilien bis Mitte 2006 stetig im
Wert stiegen folgte in den letzten zwei Jahren ein starker Preiseinbruch.
Es sieht derzeit so aus als sei das untere Preisniveau erreicht da seit den letzten 5 Monaten sich Preis kaum geändert haben jedoch die Anzahl der Verkäufe ist stark angestiegen. Siehe auch unsere Cape Coral Statistik Gemessen an dem relativ starken Euro und eine
Zinssenkung für Kredite durch die US Landesregierung sind die Anzahl der
Verkäufe zuerst seit März 2008 gestiegen und jetzt seit April 2009 sind es
noch einmal 50% mehr Verkäufe. Siehe auch: |
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